FOR – family office report Nr. 13: Das jährliche Immobilien-Mantra: Bürovermietung bleibt auf Spitzenniveau, Leerstände sinken, Mieten steigen seit 2010, Neubau ungefährlich

Das ist diesmal anders, erwartet die Szene. Wie jedes Jahr startet auch das Jahr 2020 mit einer zunehmenden Flut von Marktberichten. Schade um die Arbeitsleitung vieler Researcher. Zu viel muss in den Müll. Viele Informationen sind eher regional zu verwenden. Aber welche Präriezeitung interessiert sich schon für den regionalen Logistikmarkt?

Das Büroresearch macht dagegen einen immer professionelleren Eindruck. Unter den großen Maklerhäusern erscheinen die Marktberichte bei gleicher Datenbasis stark synchronisiert. Allerdings gibt es nach wie vor vereinzelte Unterschiede (vgl. Einzelhandelsinvestments), die sich der externen Analyse entziehen bzw. zu Verwirrung führen.

In den 90er Jahren mit dem Start der Professionalisierung ergaben sich auch bei den Büromarktberichten noch deutliche Berichtsunterschiede, die aus regionaler oder zeitlicher Zuordnung, Zuordnung von Portfolien bzw. Gesellschaftskäufen ebenso resultierten, wie aus Gemeinschaftsgeschäften oder Größendefinitionen der betrachteten Objekte.

Dies ist heute noch bei Wohnungsmarktberichten und im Einzelhandel festzustellen. 

Bezogen auf Gesamtdeutschland entfällt zumindest die regionale Zuordnung. Traditionell und ohne Wertung beziehen wir uns aus Kontinuitätsgründen auf das Zahlenwerk von JLL und BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). Mit dem zweitstärksten Umsatzergebnis nach 2017 hat der Büroflächenumsatz in den „Big 7“ 2019 mit 4,03 Mio. qm (+1,6%) leicht zugelegt, berichtet JLL. Dies bestätigt BNPPRE mit einem ermittelten Flächenumsatz von knapp 4,1 Mio. qm, wobei BNPPRE den Standort Essen analysiert und JLL stattdessen Stuttgart. Insofern sind die Zahlen eher zufällig identisch.

Die generellen Trends bezüglich Leerstand, Leerstandsverringerung, Leerstandsquoten, Mietentwicklung und Mietniveau sind vergleichbar. Cushman & Wakefield betrachtet weder Essen noch Stuttgart und kommt für die Top 5 Märkte auf knapp 3,38 Mio. qm.

Das entspricht ebenfalls den Recherchen von JLL mit 3,42 Mio. qm bzw. BNPPRE mit 3,47 Mio. qm allein für die Top 5 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München (errechnet aus Tabelle).

Laut JLL-CEO Timo Tschammler ist das Ergebnis insofern beachtenswert, da das üblicherweise umsatzstärkste 4. Quartal diesmal weniger als ein Viertel zum Umsatz beigetragen habe.

Vor dem Hintergrund der politischen Entwicklungen könne nicht ausgeschlossen werden, dass es sich möglicherweise um den Beginn einer Abwärtsbewegung handeln könne.

Mit Blick auf die einzelnen Märkte zeige sich allerdings eine heterogene Entwicklung. So weisen Stuttgart mit +48% auf 319 000 qm, Düsseldorf mit +33% auf 550.000 qm und Berlin mit +19% auf fast 1 Mio. qm Zuwächse auf. Rückläufig schnitten dagegen Frankfurt mit 580.000 qm (-8%), Köln mit 291.000 qm (-5%), Hamburg mit 530.000 qm (- 9%) und auch München mit 760.000 (-22%) ab.

Das Vermietungszahlenwerk von BNPPRE unterscheidet sich in den Standorten nur marginal, wobei die Differenz in Frankfurt auf einer anderen Marktgebietsdefinition beruht. 2020 erwartet JLL in den meisten der sieben großen Märkte einen Umsatzrückgang um im Durchschnitt 4% gegenüber 2019 auf dann knapp 3,9 Mio. qm. Angebotsseitig bleibe es dabei, dass es kaum verfügbare Flächen in zentralen Lagen gebe. Nachfrageseitig sei zu erwarten, dass sich die schwächelnde Konjunktur mit einem entsprechenden zeitlichen Verzug auf den Bürovermietungsmarkt auswirke.

Optimistischer ist BNPPRE-Vermietungs GF Riza Demirci, der den vielfach prognostizierten Rückgang der Flächenumsätze als nachlaufenden Indikator eines bis in den Herbst hinein rückläufigen Ifo-Index nicht erkennt. 2019 betrug der Anstieg der Spitzenmiete in der Aggregation 5,4%.

Der JLL-Spitzenmietpreisindex notiere mit 218 Punkten auf dem höchsten Wert seit 1992. 2020 werde die durchschnittliche Steigerung des Spitzenmietpreiswachstums bei 3,9% liegen.

Die hohe Flächennachfrage habe seit 2010 zu steigenden Büromieten geführt.

Insgesamt standen in den Big 7 von JLL Ende 2019 nur noch 2,85 Mio. qm zur Vermietung zur Verfügung. Der Leerstandsabbau von durchschnittlich 250 000 qm pro Quartal sei allerdings mit nur noch 15 000 qm im Q4 zum Stillstand gekommen. Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote notierte lt. deutschem JLLResearch- Chef Helge Scheunemann bei genau 3% und damit 0,6%-Punkte unter dem Vorjahresquartal.

Im letzten Jahr haben jedoch die Bürofertigstellungen mit 1,12 Mio. qm deutlich zugelegt.

2020 werden Fertigstellungen von 1,9 Mio. qm, von denen bereits zwei Drittel vermietet sind, und 2021 ca. 2,6 Mio. qm erwartet. Aktuell seien in den Big 7 über 4,4 Mio. qm im Bau. Zunächst aber erwartet JLL für 2020, dass die anziehende Neubautätigkeit auch 2020 nicht ausreichen werde und die durchschnittliche Leerstandsquote weiter auf 2,9% sinken werde.

Flexible Office Space blieb lt. JLL auch 2019 einer der relevanten Markttrends. Zum dritten Mal in Folge wurde mit 220 000 qm (-18%) in den Big 7 ein Flächenumsatz der Flexible Office Space-Betreiber oberhalb der 200 000-qm-Grenze erzielt.

Viele Betreiber seien zwar weiterhin expansiv, jedoch seien die Vermieter nach den WeWork- Turbulenzen sensibler.

Platow sieht aus Vermietersicht Flexible Office Vermietungen aus Kosten- und Nachvermietungsgesichtspunkten und aus Betreiberabhängigkeit deutlich skeptischer als der Markt.

Wir verweisen dabei gerne auf frühere Erfahrungen.