Wertgutachten für Immobilien: Das müssen Sie wissen

Ein Wertgutachten wird erstellt, um den Wert einer Immobilie oder einem Grundstück so genau wie möglich zu bestimmen. Durchschnittlich dauert ein Gutachten um die 1-2 Stunden, kann aber nach der Größe der Immobilie und dem Aufwand erheblich steigen.

Die verschiedenen Verfahren

Wertgutachten werden mit Hilfe von bestimmten Verfahren ermittelt. Diese Verfahren eignen sich nicht für jede Immobilie gleich, daher muss der zuständige Sachverständige entscheiden, welches Verfahren gerade sinnvoll ist. Manchmal werden auch zwei Verfahren gleichzeitig für eine Immobilie genutzt, um ein möglichst genaues Ergebnis zu erzielen.

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren wird hauptsächlich für Immobilien und Grundstücke benutzt, die vom Käufer dann auch selbst genutzt werden. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes, werden ähnliche Immobilien oder Grundstücke herangezogen, die in einer ähnlichen Lage liegen, um daraus einen direkten Vergleich zu erzielen.

Ertragswertverfahren

Ein Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn es sich um eine Immobilie oder ein Grundstück handelt, das weitervermietet werden soll. Dazu zählt auch die Immobilienbewertung von Gewerbeimmobilien.

Bei diesem Verfahren werden der Bodenwert und der Gebäudeertrag getrennt berechnet. Dieses Vorgehen ist nötig, da der Wert des Bodens sich nicht verändert, aber der des Gebäudes schon. Besonders wichtig sind der Rohertrag und die Bewirtschaftungskosten.

Bewirtschaftungskosten sind alle Kosten, die nötig sind, um das Haus in Stand zu halten. Darunter können fallen:

• Abschreibungen
• Mietausfallwagnis
• Instandhaltung

Der Rohertrag wird zusammengesetzt aus allen Erträgen, die die Immobilie mit sich zieht wie z.B. die Miete. Wichtig ist, dass hier nicht die Ist-Mietpreise zählen, sondern die ortsüblichen Mietpreise.

Sachwertverfahren

Der Wert einer Immobilie wird bei diesem Verfahren anhand des Bodenwertes und des Gebäudesachwerts ermittelt. Mit Hilfe des Bodenrichtwerts lässt sich der Bodenwert bestimmen und durch die Gebäudeherstellungskosten lässt sich der Gebäudesachwert ermitteln.

Bei dem Verfahren muss der Restgebäudewert in Betracht gezogen werden. Um den Restgebäudewert anzugeben, wird eine Baujahr-bedingte Alterswertminderung abgezogen. Das Sachwertverfahren gibt die Herstellungskosten für die Immobilie an, eben deswegen ist es für Banken besonders sicher.

Wer erstellt ein Gutachten?

 Um ein Gutachten zu erstellen, wird ein Sachverständiger benötigt. Da in Deutschland „Sachverständiger“ kein geschützter Begriff ist, kann sich jeder so betiteln. Eine leider logische Folge ist, dass viele Sachverständige nicht über die nötige Erfahrung beziehungsweise das nötige Wissen verfügen, sich aber dennoch als Sachverständige bezeichnen.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Diese Art von Sachverständigen ist von der IHK (Industrie und Handelskammer) geprüft und zertifiziert worden. Sie haben die nötige Sachkunde, Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit nachgewiesen. Ein öffentlich bestellter Sachverständige wird hinzugezogen, wenn es gerichtliche Auseinandersetzungen gibt oder ein gerichtliches Gutachten erstellt werden soll.

Staatlich anerkannter Immobiliengutachter

Dieser Sachverständige steht unter der Aufsicht der Landesbehörden und wurde von der IHK zertifiziert. Er erstellt Gutachten für behördliche Zwecke.

Freier Immobiliensachverständiger

Er hat keine Zertifizierung und wurde auch nicht geprüft. Bei diesen sollten Sie auf die Referenzen achten, um einen professionellen Sachverständigen zu engagieren. Dieser eignet sich für Hauskäufe und Hausverkäufe. Er kann keine gerichtlichen oder behördlichen Gutachten durchführen.

Welche Gutachten gibt es?

Verkehrswertgutachten

Beim Verkehrswertgutachten wird der Verkehrswert ermittelt und umfasst ca. 20-30 Seiten. Dieser Wert ist der Gesamtpreis, den die Immobilie voraussichtlich beim Verkauf erzielen wird. Dieser wird in den verschiedenen Verfahren errechnet. Bei gerichtlichen Angelegenheiten ist dieses Wertgutachten zulässig.

Typisch für solche Angelegenheiten sind:

• Zwangsversteigerungen
• Scheidungen
• Erbfälle

Seit 2009 gibt es keine festen Honorare mehr für solche Gutachten. Das hat zur Folge, dass die Preise jetzt frei verhandelbar sind. Es wurden allerdings durch die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HOAI) Höchst- und Mindestsätze festgelegt. Der Preis wird von Immobilie zu Immobilie neu berechnet und hat mit der Art und Lage des Grundstücks und den Aufwand des Gutachtens zu tun.

Kurzgutachten

Kurzgutachten sind nicht so ausführlich wie normale Verkehrswertgutachten. Während ein Verkehrswertgutachten bis 30 Seiten lang ist, ist ein Kurzgutachten meistens nur 10 bis 15 Seiten lang. In diesem Gutachten sind nur die wichtigsten Informationen enthalten. Allerdings ist diese Art nicht vor Gericht zulässig.

Ein Kurzgutachten kann sinnvoll sein, wenn eine Wertermittlung für die Bilanz genutzt werden soll. Es ist weitaus billiger als ein normales Gutachten.

Wie viel kostet ein Gutachten?

Ein fester Preis kann bei einem Gutachten nicht genannt werden, da die Verhandlungsbasis zwischen Sachverständigen und Auftraggeber frei ist. Die Kosten eines Gutachtens sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Eine Rolle dabei spielen Faktoren wie Größe und Lage des Grundstücks, Aufwand sowie der Verkehrswert.

Ein Kurzgutachten ist in der Regel günstiger als ein Verkehrswertgutachten und wird mit einer Pauschale oder einem Stundensatz vergütet.

Welches Gutachten ist für mich sinnvoll?

Bevor Sie ein Gutachten erstellen lassen, sollte Sie den Grund dafür genau aufschreiben. Wird für eine gerichtliche Angelegenheit ein Gutachten benötigt wird, zählt hier nur das Verkehrswertgutachten.

Ein Kurzgutachten kann verwendet werden, um interne Informationen zu erhalten. Das bedeutet, Sie benötigen z.B. den Wert eines Grundstücks für die Bilanz. Bei einem Verkauf oder Kauf eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie ist es immer zu empfehlen, sich ein ausführliches Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Auch wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten sollten Sie auf ausführliche Fakten zurückgreifen.

Fazit

Die Erstellung eines Wertgutachtens kann hilfreich sein, wenn Sie die Marktlage beim Hauskauf oder Hausverkauf nicht kennen. Ein Sachverständiger bringt die nötigen Eigenschaften mit, um den Wert zu ermitteln. Er kann das Grundstück objektiv bewerten. Freie Sachverständige sollten jedoch genau überprüft werden.

Ein weiterer wichtiger Vorteil ist, wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen, können Sie auch besser über den Immobilienpreis verhandeln. Ebenfalls können sich Eigentümer genauer darüber informieren, was den Preis beeinträchtigt und wie dieser erhöht werden kann.